借地権の認定課税ってなに?借地権に関する税務論点

借地権の認定課税ってなに?借地権に関する税務論点
こんにちは。現代っ子税理士のわのりです。
 
今回はちょっとマニアックな税務論点として「借地権」を解説したいと思います。
 
借地権とは何か?
借地権に関して発生する税務論点は?
などをまとめました。
 
なお、この記事では「法人」を対象とした解説となっております。
相続税等の解説はしておりませんのでご了承ください。
 
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そもそも借地権とは?

 
借地権とは土地の賃借時に土地の所有者に支払う権利金で、賃借した土地の上に建物等を建てられる権利のことです。
(正確には、駐車場など建物の建築・所有を目的としない土地の賃借時に支払う権利金も(民法上の)借地権と呼びます。)
 
 

なぜ借地権を支払うの?

 
建物を建築することを目的に土地を賃借する場合、「借地借家法」という法律が適用されます。
 
「借地借家法」とは?
土地の上に建物を建築する目的で賃貸借を行なった場合、地主から「契約期間切れたから土地返して!」と言われても、借主は「いやいや、建物たってるしそこで商売も続いてるから無理だよ。どうしよう・・・。」となるわけです。
この様な場合に、借主の立場を守るために出来たのが借地借家法です。
 
この「借地借家法」には「当初の契約期間が経過しても、正当な事由がなければ借主は契約更新ができる」という制度があります。
 
ここでいう正当な事由とは毎月の地代を滞納していたりなどの特別事由を指します。
 
つまり、借地借家法によれば、
 
ちゃんと契約通りに地代等を支払っており、特に契約違反となる事由が発生していなければ、借主は半永久的に契約を更新し続けられるわけです。
 
 
そうなると、今度困るのは地主さん。
 
賃貸契約を解除したいのに、借地借家法のせいで契約が解除出来ないからです。
 
そのため地主さんは、半永久的に解約が出来ないというリスクの対価として、借地権という名目でお金を請求する訳ですね。
 
 
借地借家法という借主を守る法律により、半永久的に土地が返還されないリスクがあるため、借地権という対価を徴収している。
 
 
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借地権の金額設定

 
地主の立場を守るために徴収する借地権は、基本的に以下の算式で計算した金額となります。
 
 
土地の時価 × 借地権割合
 
 
借地権割合は国税庁が公表している「路線価図」で確認することができます。
 
実際には上記で算定した金額をたたき台に、契約者間で金額調整を行うことも多々あるかと思います。
 
 

借地権の取引がされていないと税金が課される!

 
 
さて、この記事の本題です。
 
 
ここまでで、借地権の意味はご理解いただけたと思います。
 
借地権は地主の立場を守るものです。
 
では、あなたが法人事業を行なっており、あなた個人が所有している土地を、あなたが支配している法人に賃貸した場合はどうでしょうか。
 
契約上はあなた個人と法人との契約になりますが、その法人自体をあなたが支配・運営しているので、別に半永久的に土地が返還されなくても大きな問題は生じないことが多いでしょう。
 
この様に地主側にとって特にリスクを感じない場合では、
 

avatar

あなた

別に借地権を請求しなくてもいいや

 
という考え方も出来ると思います。
 
 
しかしながら税法では課税の公平性をうたっており、契約者間のリスク云々に関わらず、全ての土地の賃借契約には借地権の取引がされるものとみなされます
 
そのため、実際には借地権の取引がされていない場合には、借地権相当額が地主から借主に贈与(寄付)されたとして税金の算定基礎となる課税所得に含まれることになります。
 
事例を使って見てみましょう。
 
事例
Aさんが自身の所有する土地につき、Aさんが支配・運営するB法人と賃貸借契約を締結した。
なお、借地権相当額は100万円だが、借地権の取引は行なっていない。
 
会計上の借地権取引(B社側の処理)
 
なし
 
 
 
税務上の借地権取引(B社側の処理)
 
借地権 100万円 / 受贈益 100万円
 
 
 
上記の事例から分かる通り、税務上は借地権相当額が収益として計上されるため、
仮に法人税の実効税率を30%とすると「100万円×30%=30万円」の税金納付義務が発生することになります。
 
この税務上での課税を借地権の認定課税と言います。
 
 
ちなみに上記の事例で地主がB法人で借主がAさんだった場合は、
借地権相当額がAさんに対する役員賞与とみなされ、B社側の法人税計算には影響しませんが(税務上、減算:役員賞与計上漏れ & 加算:役員賞与の損金不算入として同額が調整されるため。)、支払報酬のため源泉所得税の納付義務が生じます。
 
実際には金銭のやり取りがされていないので、Aさんから源泉所得税額を徴収する形になるのかと思います。
(実際にこのケースに遭遇したことがないので、上記の処理が源泉所得税の正しい課税処理かは保証できません。都度、顧問税理士と共に税務署へご相談されることをお勧め致します。)
 
 
また、事例では100万円でしたが、土地の立地や広さによっては借地権相当額がかなり高額になるケースも多々あり、その分税額も大きくなるため注意が必要です。
 
 

まとめ

 
借地権および借地権に関する税務(法人税)論点の概要をまとめました。
 
借地権に関しては、借地権の税務論点だけで分厚い本が出版されるほど奥深くややこしい論点なので、この記事だけでは全てを網羅することは出来ませんが、基礎的な内容はご理解出来るかと思います。
 
オーナー会社さんでは、よく借地権を設定していなかったケースが多いので注意が必要です。
 
 
また、今回説明した借地権の認定課税については、仮に借地権を設定していなくても認定課税を回避する方法もあります。
 
こちらについては次の記事で説明します!!
 
 
 
 
 
※本記事に関する個別ケースのご相談・ご質問は受け付けておりません。最寄りの税理士の方へのご相談をお願いいたします。
 
 
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